Решение Банка России по ключевой ставке остается одним из главных факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости. Несмотря на ожидания дальнейшего снижения ставки, эксперты не прогнозируют быстрого оживления ипотечного спроса. Главным стимулом спроса остается семейная ипотека, а изменения ее условий могут оказать более серьезное влияние на продажи жилья, чем очередное решение регулятора.По мнению вице-президента по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Владимира Кравченко, наиболее вероятным сценарием 24 июля остается дальнейшее снижение ключевой ставки на 0,25-0,5 процентного пункта.
— Такой шаг соответствует текущей политике Банка России, который предпочитает плавно корректировать условия без резких скачков. Подобное снижение ставки существенного влияния на рынок недвижимости не окажет, — отмечает эксперт.
Причина заключается в том, что рыночная ипотека по-прежнему остается слишком дорогой для большинства покупателей. Даже снижение на полпроцента не способно кардинально изменить ежемесячный платеж по кредиту и вернуть на рынок значительное количество новых заемщиков.
Основная часть сделок на первичном рынке совершается благодаря программам с государственной поддержкой. В основном речь идет о семейной ипотеке, которая фактически стала главным инструментом сохранения спроса на новостройки.
Для застройщиков гораздо важнее не текущее значение ставки, а понимание дальнейшего развития ситуации. Стоимость проектного финансирования напрямую влияет на запуск новых очередей строительства, объемы вывода жилья и инвестиционные планы компаний.
Дополнительным фактором поддержки семей станет расширение программы ипотечных каникул. С 1 сентября 2026 года семьи с двумя и более детьми смогут получить отсрочку по ипотечным платежам на срок до полутора лет после рождения второго или последующего ребенка, но воспринимать ипотечные каникулы как способ удешевить кредит нельзя. Как объясняет вице-президент по продажам корпорации Светлана Воеводина, это не списание долга, а лишь перенос обязательств на более поздний срок.
На примере типовой семейной ипотеки в размере 6 миллионов рублей сроком на 30 лет под 6% годовых ежемесячный платеж составляет около 36 тысяч рублей, а переплата — 6,95 миллиона. Если заемщик воспользуется ипотечными каникулами на максимальные 18 месяцев, платеж после окончания льготного периода вырастет до 40 тысяч рублей.
В результате общая переплата по кредиту достигнет 7,7 миллиона рублей — почти на 760 тысяч больше по сравнению со стандартным графиком погашения.
Более заметным становится эффект при кредите на 10 миллионов. В этом случае ежемесячный платеж увеличивается со среднестатистических 60 тысяч до 66,8 тысячи рублей, а дополнительная переплата за весь срок кредита достигает 1,3 миллиона.
Эксперт Воеводина напоминает, что информация об использовании ипотечных каникул отражается в кредитной истории и может учитываться банками при рассмотрении новых заявок на кредиты.
Главным вопросом для рынка недвижимости во втором полугодии остается не столько очередное решение Центргобанка по ставке, сколько судьба льготных ипотечных программ после 1 октября 2026 года, утверждают эксперты. Именно от условий семейной ипотеки будет зависеть покупательская активность, объем сделок и темпы спроса на новостройки.
