В период 2023-2024 годов рынок низкотемпературных складов Московского макрорегиона (столица и Подмосковье) испытывал острый дефицит предложения, вызванный практически полным отсутствием нового строительства. Однако по итогам 2025 года объем введенных в эксплуатацию объектов составил 275 тыс. кв. м, что в 5 раз превысило показатель 2024 года – 52 тыс. кв. м. Несмотря на рекорд, проблема дефицита морозильников и холодильников осталась нерешенной, т.к. специализированные склады строились под конкретных заказчиков – крупных продуктовых ритейлеров.Как сообщил член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин, сейчас на этапе строительства с заявленным сроком ввода в 2026 году находится еще 239 тыс. кв. м. В структуре ожидаемого ввода 36% приходится на объекты под нужды продуктовых ритейлеров, 33% – на спекулятивные проекты, оставшийся объем формирует крупный объект логистического оператора.
По мнению эксперта, этот нишевой сегмент московского складского рынка постепенно входит в фазу замедления: арендаторы откладывают решения в ожидании стабилизации ставок, девелоперы пребывают в стадии ожидания снижения стоимости строительства и стоимости заемного финансирования. Продуктовые ритейлеры, как ключевые заказчики, переориентируют тем временем вложения на региональные распределительные центры.
Доля вакантных площадей заметно выросла и достигла 4,6% (+4,3 п.п. г/г). Рост обусловлен появлением одной крупной опции субаренды (94% от всего объема) вследствие оптимизации используемых площадей ключевым игроком рынка продуктового ритейла. Без учета данной опции доля свободных площадей в спекулятивных готовых объектах сохраняется на минимальном уровне.
Таким образом, дефицит качественных низкотемпературных площадей в Московском регионе сохраняется, что удерживает ставки аренды от коррекции. Несмотря на увеличение объемов ввода, значительная часть новых объектов реализовывалась под собственные нужды или под заказчика (в формате built-to-suit, BTS) и не вышла в рынок. Спекулятивное строительство остается ограниченным: высокая стоимость строительства низкотемпературных объектов в совокупности с дорогим заемным финансированием делает такие проекты труднореализуемыми, сохраняя тем самым дефицит.
В результате запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды на существующие низкотемпературные склады класса А в столице и Мособласти в среднем по рынку составили 18,5 тыс. руб./кв. м в год, сохранившись на уровне конца 2024 года. В разрезе сегментов для холодильных объектов индикатор варьируется в пределах 15–17 тыс. руб./кв. м в год, для морозильных – в диапазоне 20–22 тыс. руб./кв. м в год. При этом запрашиваемая стоимость хранения европаллет в холодильных складах составила 48-50 руб./п.м. в сутки, в морозильных – 57-60 руб./п.м. в сутки (без НДС).
По оценке профильного аналитика, продуктовый ритейл остается основным источником спроса на низкотемпературные склады в Московском регионе, а ключевым драйвером его роста выступает развитие канала e-grocery (онлайн-продажи продуктов питания и товаров первой необходимости – «МК»). Именно этот фактор будет определять потребность в реализации новых складских проектов. «Рынок же находится в ожидании стабилизации, в связи с чем прирост предложения будет обеспечен преимущественно BTS-проектами. В сложившихся условиях инвесторы и девелоперы фокусируются на завершении текущих проектов, а не на старте новых», – заключил Бумагин.
