Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Покупка квартиры больше напоминает финансовую кабалу, чем шаг к независимости. В поисках решений покупатели обратили внимание на вторичное жилье без наценок за современный ремонт и передову инфраструктуру. Подробнее — в материале tmn.aif.ru
Когда покупать вторичное жилье выгодно?
Смена потребительского настроения заставила агентов по недвижимости пересмотреть портфель предложений. Из-за ипотечной реальности вторичное жилье стало пользоваться популярностью. Но, как уверяет стратег в девелопменте Екатерина Белова, дело не только в цифрах.
«Покупатель стал рациональнее. Он смотрит на квартиру не как на абстрактный актив, а как на готовый сценарий жизни или инвестирования. Для многих жилье в новостройках — это ожидание, ремонт, дополнительные расходы, неопределенность по срокам и фактическому качеству среды после заселения. Вторичка в этом смысле выглядит более понятной: дом уже построен, район сформирован, инфраструктура видна, состояние подъезда, двора, соседней застройки и транспортной доступности можно оценить сразу», — говорит она.
Квартиры рядом со школами, поликлиниками и местом работы для семей часто важнее, чем новый фасад и современное лобби. Кроме того, продавцы на вторичном рынке нередко уступают в цене.
«Они готовы к торгу, особенно если сделка срочная или объект не могут продать долгое время. На первичном рынке цена формально может быть фиксированной, а скидки нередко завязаны на условиях ипотеки, рассрочки или конкретной акции», — дополняет юрист Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
У потребительского интереса к вторичному жилью есть другая сторона медали: в некоторых регионах страны «обжившие» квартиры стали подлетать в цене.
«Чем дороже кредит, тем больше спрос смещается в меньшие площади. В результате компактные квартиры на вторичном рынке дорожают быстрее, — говорит Кырлан. — Как показывает статистика, однокомнатное жилье берут покупатели-новички, инвесторы, родители студентов, молодые семьи, люди после развода, а также те, кто не готов брать на себя большую ипотечную нагрузку».
Динамику в этом ценовом сегменте замечают и другие эксперты. Ипотечный брокер Елена Маевская рассказывает, что стоимость вторичного жилья может сравняться с новостройками, но многое зависит от рыночной обстановки в конкретном городе.
«Если разрыв в ставках, скидках от застройщика и объеме предложения продолжит сокращаться, сближение цен возможно там, где новостройки продаются с минимальным дисконтом, а вторичка — в локациях с хорошим социальным „фундаментом“», — говорит она.По мнению аналитиков, к концу 2026 году вторичное жилье в России может подорожать на 12–15%. С 2023 года тюменский рынок подержанного жилья показывает плавное, но стабильное повышение цен: средняя цена квадратного метра три года назад составляла 108 тыс. рублей. Через несколько месяцев цифра выросла до 113 тыс. рублей.
«В 2025–2026 годах индекс рынка в Тюмени держался около 125–136 тыс. рублей за кв. м», — дополняет Елена.
Вторичное жилье: мошеннические схемы и обман
За год на рынке вторичного жилья заключают более тысячи сделок. Но далеко не все продавцы охотно расстаются с недвижимостью: социальные сети захлестнули истории фиктивных сделок. В некоторых случаях новоселье заканчивалось для новоиспеченных жильцов судом и переездом на улицу.
Директор одной из страховых организаций Артем Искра рассказал, какие риски могут ждать покупателей вторички.
«Самый распространенный — долговые обязательства продавца. По данным нашего сервиса, на них приходится около 41% от всех проблемных квартир. Опасна не только ситуация, когда информация о задолженности собственника есть в открытых судебных процессах или записях в базе ФССП, но и, например, в просрочках по кредитам и коммунальным платежам, которые нигде не отражены», — говорит специалист.
Но это далеко не все: бывший собственник даже после продажи квартиры вправе подать заявление на банкротство. Это позволит ему оспорить сделку, особенно если цена квартиры была ниже рыночной.
«На втором месте — ошибки в цепочке предыдущих сделок (29%), затем мнимые и фиктивные сделки (14%) и продажи по проблемным доверенностям (13%). Сам факт использования доверенности не всегда означают проблему, но они требуют тщательной проверки — доверенность может быть отозвана в любой момент, в том числе за час до регистрации перехода права. Известны случаи, когда сделку оспаривали уже после смерти доверителя», — вспоминает Искра.
